İNŞAAT İŞLERİNDE KDV SORUNU

 

  1. GİRİŞ

1.1.2013 tarihinden önce, 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinin tamamı %1 KDV ye tabi iken, bu tarihten geçerli olmak üzere yayınlanan bakanlar kurulu kararıyla, konutta yeni bir katma değer vergisi sistemi yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Yeni sistemde, sadece 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerine ilişkin bir düzenleme getirilmiştir. Bunun dışında, 150 metrekarenin üzerindeki konutlar, ofisler, arsalar ve arazilerin KDV oranlarında herhangi bir değişiklik yapılmamış olup, %18 oranında KDV uygulaması devam etmektedir.

Yeni sistemde, 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış olan, 150 metrekarenin altındaki konutlarda emlak vergisine tabi arsa birim metrekare değerlerine göre, 150 metrekarenin altındaki konut arsa birim metrekare değeri;

 500 TL’nin altında olanlar eskiden olduğu gibi %1, (01/01/2017 sonrası 1.000 TL)

500 TL ile 1.000 TL arasında olanlar %8, (01/01/2017 sonrası1.000- 2.000 TL)

1.000 TL’nin üstünde olanlar %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır.  (01/01/2017 sonrası 2.000 TL üstünde)

Ancak, bu ayrıcalığın çok net anlaşılamaması uygulamada bazı yanlışlıklara sebep olmaktadır.

 

  1. YASAL DAYANAK

 3065 sayılı KDV Kanununun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30.12.2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile KDV oranları, Kararnameye ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararnamenin eki (I) sayılı listenin 11’inci sırasında ‘Net alanı 150 metrekareye kadar konut teslimlerine %1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla 150 metrekareye kadar konut teslimlerine %1 oranında, Kararnameye ekli listelerde yer almayan 150 metrekarenin üzerindeki konut teslimlerine ise %18 oranında KDV uygulanması öngörülmüştür.

15 Haziran 2012’de KDV Kanununun 28’ inci maddesinde yapılan değişiklikle inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı oran belirlemeye yönelik verilen yetkiyi, Bakanlar Kurulu 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile değiştirmiştir.

Bu Kararname ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1’inci maddesine eklenen (6) numaralı fıkra ile;

(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10.7.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;

 

  1. Beş yüz Türk Lirasına kadar olan konutların tesliminde %1 vergi oranı, (01/01/2017 sonrası 1.000 TL)
  2. Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8 vergi oranı, (01/01/2017 sonrası 1.000- 2.000 TL)
  3. Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 vergi oranı’’ (01/01/2017 sonrası 2.000 TL üstünde)

Uygulanması öngörülmüştür.

 

(2017/9759 sayılı Kararnamenin 2’nci maddesiyle değişen fıkra. Yürürlük: 03/02/2017) 

 (I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

 Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

  1. Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların

Tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı, (%8)

  1. b)İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, (%18) uygulanır

 

(Not: 30.4.2018 tarihli ve 2018/11674 sayılı BKK ile Teslimi %18 oranında KDV’ye tabi olan konutların 31.10.2019 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde uygulanacak KDV oranı %8’e düşürülmüştür.)

 

Fatura düzenlenmesine ilişkin hususlar.

 

  1. Satış İşlemlerinde.

Henüz inşaatı tamamlanmamış konut veyahut işyerleri için kat irtifakının tesis edilmiş olması, tek başına KDV yönünden vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir. Henüz inşaatı bitmemiş ancak kat irtifakı tesis edilmiş inşaatların, satışı ve bu satışa ilişkin tahsilatlar avans hükmünde olup, fatura düzenlenmesine gerek yoktur.

Kat irtifakı tesis edilen, ancak henüz inşaatı tamamlanmamış konut veyahut işyeri yerinin satışının yapılması halinde fatura düzenlenir ise, satışa ilişkin fatura veya benzeri belgenin düzenlendiği tarihte KDV tahakkuk ettirilip beyan edilir, ancak gelir oluşmaz;

Esas olarak, Gayrimenkulün alıcısına fiilen kullanıma hazır vaziyette teslim edilmesi beklenerek, fatura düzenlenip KDV hesaplanır ve beyan edilir. Kat irtifaklı veyahut topraktan satışlarda, bedel tahsili yapılmış olmakla beraber, gayrimenkulün fiilen kullanıma hazır vaziyette alıcısına teslim edilmesi halinde KDV doğmakta olup, fatura veya benzeri belgenin fiili teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekmektedir.

 

  1. Arsa sahibine ilişkin faturalar.

7104 sayılı Kanun’un 1 inci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanunu’nun “Teslim” başlıklı 2. maddesinde yapılan değişiklikle, arsa karşılığı inşaat işlerinde;

  1. Arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslimin, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya iş yerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiği,
  2. Müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi yapılmış olduğu hususu düzenlenmiştir.

Buna göre, arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslimin, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya iş yerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiği, müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi olduğu hükme bağlanmıştır.

Ayrıca yine bu Kanun’un 7’nci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanunu’nun “Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti” başlıklı 27’nci maddesinde yapılan değişiklikle; arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinde yer alan maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınacağı düzenlenmiştir.

Yapılan düzenleme, 06.04.2018 tarihinden itibaren yapılan teslimlere uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir.

 

  • DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

2012/4116 sayılı BKK ile net alanı 150 metrekarenin altında konut teslimlerinde tek KDV oranı uygulanması sona erdirilmiştir. Artık 150 metrekarenin altındaki bir konutun tesliminde uygulanacak KDV oranı, konutun bulunduğu yer, inşaatın yapıldığı arsanın vergi değeri ve konutun inşaat kalitesi dikkate alınarak %1 veya farklı bir oran olabilmektedir. Söz konusu BKK, yapı ruhsatı 2013 başından itibaren uygulanması öngörülmüştür.

Görüldüğü üzere net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için genel kural, KDV oranının %1 olarak uygulanmasıdır. Ancak sınırları içerisinde bulunduğu belediyenin niteliğine, inşaat sınıfına, üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare vergi değerine ilişkin belirlenen kriterlerin varlığı halinde konutun net alanı 150 metrekarenin altında olsa bile satışında farklı KDV oranı uygulanabilmektedir.

Konutta KDV oranı ile ilgili tartışmalar, başlıca 3 temel nedenden kaynaklanmaktadır. Bu ana nedenlerden birincisi; teslime konu varlığın konut niteliğinde olup olmadığına ilişkin ortaya çıkan farklı görüşlerdir. KDV oranı konusundaki tartışmaların ana nedenlerinden ikincisinin; net alanın tespitinde konusundaki farklı yaklaşımlardır. Konutta KDV oranı konusunda tartışma doğuran üçüncü neden ise, 2012/4116 sayılı BKK’nın uygulanmasında ortaya çıkan özellikli durumlardır. Yani, net alanları 150 metrekareden küçük olan konutların tesliminde, konutların lüks veya birinci sınıf inşaat niteliğinde olmaları şarttır.

Konutta KDV oranının doğru belirlenmesi önemlidir. Çünkü oranın hatalı hesaplanması, sadece hesaplanan KDV’nin olması gerekenden düşük beyan edilmesi sonucunu değil aynı zamanda indirimli orana tabi teslimlerden dolayı haksız yere KDV iadesi alınması sonucunu da doğuracaktır. Bu anlamda, vergi idaresinin yapı ruhsatı konut olarak alınmayan, tapuda da mesken olarak görünmeyen 150 metrekarenin altındaki bağımsız bölümlerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, konut olarak addedilip %1 oranında KDV hesaplanması yönündeki eski görünüşünü değiştirdiğinin bilinmesi gerekir. Diğer taraftan Danıştay’ın Tebliğin net alan tanımının iptal talebi ile ilgili esasa ilişkin vereceği kararın takip edilmesi yerinde olacaktır.

 

Sonuç olarak;

Konut teslimlerinde KDV uygulamasında altı kriter dikkatte alınmalıdır. Buna göre;

  1. Konutun, 150 metrekarenin altında olanlar için geçerli olduğu bilinmelidir. Ayrıca, söz konusu konutun inşaat ruhsatının hangi tarihte alındığı da önemlidir. İnşaat ruhsatı 1.1.2013’ ten sonra alınan konutlar için yeni KDV oranları geçerli olacak, 1.1.2013 öncesi alınmış ruhsatlarla yapılmış olan konutlarda ise eski KDV oranları ile uygulanmaya devam edilecektir.
  2. Konutun, Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde olup olmadığına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları sadece Büyükşehir belediyesi kapsamındaki illerde 150 metrekarenin altındaki konutlarda uygulanacaktır. Yani sizin konutunuz Büyükşehir belediyesi kapsamı dışındaki illerdeyse eski katma değer vergisi oranları uygulanmaya devam edilecektir.
  3. Konutun, 6306 sayılı afet riski altındaki bölgelere ilişkin yasanın (kentsel dönüşüm) kapsamında olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer söz konusu 150 metrekarenin altındaki konut 6306 sayılı yasa kapsamındaki rezerv alan, riskli alan ya da riskli yapı kategorisindeki bir konut ise yeni katma değer vergisi oranları bunlara uygulanmayacak olup, bu kapsamdaki konutların teslimi %1 KDV oranına tabi olacaktır.
  4. Konut projesinin, kamu ihalesiyle yapılıp yapılmadığına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları kamu kurum kuruluşları ya da bunların iştirakleri tarafından ihale edilmiş konut projeleri kapsamında yapılmış olan konutlara uygulanmayacak. Yani 1.1.2013’ ten önce bir kamu kuruluşu ya da bunun iştiraki tarafından projelendirilmiş ve ihale edilmiş bir konut projesinden söz ediyorsak 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde eski sistem uygulanmaya devam edilecektir.
  5. Konutun, inşaat sınıfına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları sadece lüks ve birinci sınıf inşaatlarda uygulanıyor. İkinci, üçüncü sınıf inşaatlarla basit inşaat sınıfındaki konutlarda eski katma değer vergisi oranları ile uygulamaya devam edilecektir.
  6. Konutun, asgari emlak vergisine tabi olan asgari birim metrekare değerine bakılmalıdır. Söz konusu değer 1.000 TL’nin altındaysa %1, 1.000 TL ile 2.000 TL arasındaysa %8, 2.000 TL’nin üstündeyse %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır.

Görüldüğü üzere, yukarıda belirtilen altı kriterler kapsamında 150 metrekarenin altındaki konutların tesliminde, 1.1.2013 tarihinden sonra ruhsatı alınmış projelerde,  1/1/2017 de  değişen hadler de dikkate alınarak, farklı (indirimli) KDV oranlarına tabi olacağı bilinmelidir.

 

SMMM & BAĞIMSIZ DENETÇİ

RASİM SEZER